国際評価基準（IFRS）導入対応や国際評価基準（IVS）対応の必要性が高まる中、DCF法は、専門家だけでなく、一般の企業人にとっても経営判断上の「必須」学習項目となっており、その重要性はますます高まっています。

　DCF法は収益還元法の一種で、アメリカですでに広く普及している評価ツールで、日本においても、評価の専門家だけでなく、資産運用アドバイザー、不動産証券化ビジネスに携わる人等にとって不可欠な分析ツールになっています。収益を生み出すあらゆるタイプの不動産の分析に利用でき、デューデリジェンスの評価にも用いられます。投資家が「売るか､買うか､保留か」を決定するに至る分析において、最良の手法の一つがDCF法です。

　証券化や時価評価において不動産鑑定評価をする際にDCF法を用いることは、我が国でもすでに常識です。その際に最も重要となる要素の1つが還元利回り（キャップレート、capitalization rate）や割引率（discount rate）の決定です。これらの指標は、わずか0.5%違うだけで評価額を大きく変えるもので、最もセンシティブで最大限の注意を払うべき要素となります。還元利回りは、通常、不動産の種類別・規模別、立地条件（都心型か郊外型か）などで異なり、さらにそれらが各都市によって異なります。また、割引率も不動産市況、金融商品の利回り動向や当該不動産固有の特性等により当然異なります。よってこれらの率の決定は、専門家に鑑定依頼する方が安全です。

　DCF法で重要な要素となるのが市場分析・経済分析を踏まえた将来のキャッシュフロー予測です。
DCF法の大きな特色は保有期間（分析期間）や売却時のキャッシュフロー予測を分析に組み込めることです。これは直接還元法にない大きなメリットである一方、その将来予測の適否により、DCF法の信頼性が大きく変わります。将来のキャッシュフロー予測も、不動産のみならずマクロ経済や地域経済にも精通した「都市と不動産のシンクタンク」としての専門家の腕の見せ所です。

※DCFに係る各種用語の詳細は、ここをクリックください

　なるほど、形だけDCFの真似事をすれば、こういった「キャッシュフロー」ができるかもしれません。しかし、これは本物のDCFでしょうか？偽のDCFと言わざるを得ません。

　　▼「偽のDCF」の例：毎年のCFが同一というおかしなことはあり得ますか？
　　　　　

アーガス（ARGUS）対応評価

　当社が評価、分析のベースとしているのが、アセットマネジメントツール「アーガス（ARGUS）」です。この「アーガス（ARGUS）」は、DCF法に必要になる緻密な将来予測を効率的かつ体系的に行える有用性の高いソフトです。
　当社は、この「アーガス（ARGUS）」を用いて、賃貸ビルのほか、介護施設、物流施設、ホテル等、さらに様々な産業、用途の資産を評価します。
　利回りやキャッシュフローの査定にあたっては、当社が評価した多数の実績も大いに活用します。

　アーガス（ARGUS）対応評価のアセットタイプの一覧

産業	商業	住居	工業	レジャー	物流	その他
不 　動 　産 　の 　用 　途	百貨店 店舗ビル 事務所ビル ショッピングセンター 複合商業施設 スーパーマーケット 専門店ビル 飲食店ビル アウトレットモール ロードサイド店舗 インテリジェントビル	介護施設 高齢者対応住宅 マンション一棟 マンション一室 アパート 戸建住宅 分譲住宅 社員寮 寄宿舎 社宅 別荘地	機械工場 食品工場 化学工場 海底ケーブル工場 建材工場 金属工場 船舶工場 繊維工場 各種工場財団 作業所 分譲工業団地 自動車整備工場 ガソリンスタンド	シティホテル ビジネスホテル リゾートホテル ゴルフ場 リゾート施設 観光施設 スキー場 ドーム球場 旅館 遊園地 ボーリング場 スーパー銭湯 多目的ホール 健康ランド 観光農園 パチンコ店 スポーツジム フィットネスクラブ プール マリーナ 水族館 保養所	物流施設 倉庫 配送センター	埋立地 ダム 水力発電所 放送局 リサーチパーク 斎場 専門学校 ペットホテル フェリーターミナル バスターミナル 自動車教習所 立体駐車場 青空駐車場 中古車展示場

　当社のアーガス（ARGUS）対応評価は、例えば上記のような、近年ニーズが高まっている評価に対して非常に有用なものです。また英文鑑定評価にも精通しています。
　上記のタイプの評価にとどまらず、どのような不動産の鑑定評価も、当社にお任せください。

【時価会計評価】 　グローバル化も背景とした国際会計基準の導入により、従来の保有不動産を取得時の価額で計上する方法（取得原価主義）に代わり、資産を時価で評価して会計に反映させる「時価主義」が取り入れられるようになりました。これに従い、日本でも、賃貸用不動産の時価開示の仕組みが整備され、賃貸用不動産のうち重要性の高いものに関しては、財務諸表への時価の表記のために、不動産鑑定士による不動産鑑定評価基準に則った時価評価が求められるようになりました。 　割引率及び還元利回りの査定、キャッシュフローの将来予測技術に長けた当社は、アセットマネジメントツール「ARGUS」を武器として、都市と不動産のシンクタンクとしての技術をフルに活用した企業の賃貸用不動産の時価評価実績を有しています。また、この時価会計評価の根底にある国際会計基準、これに立脚した国際評価基準（IVS）につき、当社は先進的な情報・知識も有しています。 　グローバルな視点に耐えうる科学的で精度の高い時価会計評価は、当社にお任せください。

【証券化不動産の鑑定評価】 　不動産を証券化する場合には、その不動産の評価額が証券のベースとなることから、鑑定評価が中心的な要素と位置づけられます。 証券化対象不動産の鑑定評価手法は、不動産鑑定評価基準上、収益還元法のうちDCF法の適用が義務付けられており、当然、割引率・還元利回りの査定、キャッシュフローの将来予測が重要になってきます。 こうした証券化対象不動産の鑑定評価も、技術・ノウハウに長けた「都市と不動産のシンクタンク」たる当社の腕の見せ所です。アセットマネジメントツール「ARGUS」の活用のもと、DCF法の知識・ノウハウや対象不動産の存する都市・地域分析を活用して、厳しい投資家目線に耐えうる適正な資産価値を提示します。 　また、こうしたDCF分析を通じて、証券化を判断する指標として重要なLTVやDSCR等を正確に求めることができます。 　（重要な指標等に関しては「DCFミニ知識」をご参照ください）

【英語での評価書発行】 　当社のスタッフは英語にも精通しています。そのため、IVS、USPAPをはじめとする海外の不動産鑑定評価基準の研究、海外の不動産鑑定評価書の分析が行えるとともに、その分析過程で海外の不動産鑑定評価の概念を把握でき、IVSに沿った新たな不動産鑑定評価基準に向けた提言を行うことができました。 　また、調査・研究関係でも、海外のテーマを多く扱っています。 　英語での鑑定評価書を考える方は、当社にお任せください。堪能なスタッフがあなたをサポートします。

【IVS対応評価の詳細はここをクリックしてください】